Pirms kooperatīvās naudas bedres rakšanas

Paskatieties pirms lēciena no klints

1. Ēkas kapitālplānojums

2. Kapitāla uzlabojumi (pagātnes vēsture un nākotnes plāni, tostarp izmaksu aprēķini un laika posms)

3. Hipotēka ēkai (kādi ir noteikumi/nosacījumi/atjaunošanas iespējas)

4. Pārvaldības līgums (uzņēmumam pašlaik ir pārvaldības līgums; izmaksas/pakalpojumi)

5. Azbesta uzmērīšana publiskajās un dzīvokļu telpās

6. Tūvošie logu rāmji pagrabā un citās sabiedriskās vietās, kas var būt grauzēju/blakšu un ūdens radīto bojājumu ieejas punkts.

7. Ūdens/elektrības skaitītāji. Būtu jāpārskata katra gada izmaksas. Vai izmaksas katru gadu ir līdzīgas?

Lietojumprogrammu pakotne. Virziens uz augšu (ceļš uz augšu)

Katram potenciālajam kooperatīva pircējam ir jāiegaumē trīs termini: pirmā iemaksa, parāda attiecība pret ienākumiem un pēcslēgšanas likviditāte.

•             Pirmais šķērslis: Pirmā iemaksa ir sākotnējā skaidrās naudas daļa, ko pircējs maksā pārdevējam ar atlikušo summu, ko finansē banka vai cits aizdevējs. Kooperatīvie uzņēmumi vēlas, lai īpašniekiem būtu pašu kapitāls viņu mājās. Pirmā iemaksa var būt no 20 līdz 50 procentiem (nav universāla). Dažas augsta statusa ēkas var pieprasīt pirkumus skaidrā naudā bez finansējuma.

•             Otrais šķērslis: Parāda attiecība pret ienākumiem. Pircēja ikmēneša parāda summa dalīta ar viņa ikmēneša ienākumiem. Daudzām kooperācijām pieļaujamā parāda attiecība pret ienākumiem pārsniedz 25–30 procentus. Daudzas padomes skatās arī uz kopējo finanšu ainu. Ja kāds ir sociālajā apdrošināšanā un ienes tikai USD 2100 mēnesī, bet viņam ir 10 miljoni USD bankā vai ieguldījumi, parāda attiecība pret ienākumiem var nebūt problēma. 

•             Trīs šķērslis. Likviditāte pēc slēgšanas. Naudas summa, kas ir viegli pieejama potenciālajam pircējam pēc pirmās iemaksas veikšanas. Tas var ietvert skaidru naudu bankā, naudas tirgus un/vai akciju fondus, akciju portfeli, valsts iekšējā aizņēmuma parādzīmes, noguldījumu sertifikātus (tiek uzskatīti par likvīdiem). IRA un citi pensijas konti netiek uzskatīti par likvīdiem, kā arī dzīvības apdrošināšanas polises, neinvestētas akciju daļas vai personīgais īpašums (ti, nekustamais īpašums, mākslas darbi).

Īkšķis – pircējam ir jābūt pietiekami daudz skaidras naudas, lai samaksātu hipotēku un uzturlīdzekļus uz diviem gadiem, ja viņa ienākumi beigtos kāda iemesla, piemēram, atlaišanas vai slimības dēļ.

Valdes dažkārt norēķinās par viena gada likviditāti un viena gada skaidru naudu, kas ievietota darījumā, kas potenciālajam pircējam ļauj piesaistīt darījuma naudu, pārdodot likvīdus aktīvus pirms termiņa, un nodrošina valdēm sirdsmieru.

Dažas padomes jau iepriekš informēs brokerus un pircējus par savām skaitliskajām prasībām, lai izvairītos no laika un grūtībām pārbaudīt cilvēkus, kuriem ir maza iespēja tikt pieņemtam. Citām padomēm nav absolūtu prasību un tās pieņem lēmumus katrā gadījumā atsevišķi.

Riski pret atlīdzību

Visi pirkumi ir saistīti ar risku. Iegādājoties Ņujorkas kooperatīvu, pircējs nevar kontrolēt daudzus faktorus, tostarp slikti pārvaldītu ēku, slinku kooperatīvu valdi vai neapmācītu vai neatbilstošu ēkas personālu. Akcionāriem var nākties saskarties ar neparedzētiem īpašiem novērtējumiem, ko BOD iekasējusi par neparedzētiem lieliem ēkas remontdarbiem, un uzturēšanas maksājumi var pieaugt ātrāk nekā inflācija. BOD var mainīt apakšīres līgumu vai citas politikas, padarot neiespējamu dzīvokļa īri un/vai mājdzīvnieku īpašumtiesības. Dzīvokļa pārdošana var būt izaicinājums potenciālo pircēju patvaļīgu valdes noraidīšanas dēļ, jo kāds BOD loceklis tur pret jums ļaunu prātu.

Iet uz priekšu

Jūs esat atradis savu sapņu dzīvokli. Jūsu advokāts, grāmatvedis, interjera dizainers, arhitekts un ģimene ir vienā lapā. Jūs un īpašnieks esat panākuši vienošanos par pārdošanas cenu, un tagad ir pienācis laiks slēgt.

Laiks slēgt

Co-op slēgšanas laiks NYC var aizņemt 2-3 mēnešus no brīža, kad ir parakstīts pirkuma līgums; tomēr reālajā pasaulē laiks, kas nepieciešams slēgšanai, ir atkarīgs no vairākiem faktoriem, un tas var būt ārpus tiešas pircēja kontroles:

1. Viss pirkums skaidrā naudā, pērkot sponsora dzīvokli. Plānojiet 2-3 mēnešus (vai mazāk), bet,

2. Pērk no īpašuma ar juristu bez pieredzes – kavēšanās

3. Co-op dēļu pakete var būt nepilnīga vai satur kļūdas – aizkave

4.            Vadošais aģents lēni izskata pieteikumu un atliek tā nosūtīšanu padomei — kavēšanās

5.            Sadarbības padome pārskata daudzus pārdošanas apjomus, un viņi sacenšas par BOD uzmanību — kavēšanās

6.            Pansijas komplekts iesniegts brīvdienu periodā – kavēšanās

7.            Intervijas plānošanas konflikti (jūs un BOD) — kavēšanās

8.            BOD nevar pieņemt lēmumu — kavēties

9.            Pārdevējs vai pircējs nesadarbojas — kavēšanās

Noslēguma izmaksas

•             Advokātu honorāri. Diapazons no USD 1,500 līdz USD 4,000. Parasti maksā pēc darījuma slēgšanas. Bankas advokātam var būt jāmaksā papildu maksa (1,000 USD).

•             Savrupmājas nodoklis. Savrupmājas nodokļa slieksnis Ņujorkā ir 1,000,000 1,000,000 1 ASV dolāru (diez vai savrupmāja tiks pārdota par šo cenu). Tehniski nodoklis tiek uzskatīts par pārskaitījuma nodokli, ko pircējs maksā par īpašumiem, kas ir vienādi vai lielāki par USD 3.9 25,000,000 XNUMX. Nodokļa summa ir atšķirīga, un tā ir absolvēšanas likme, sākot no XNUMX procenta, kas palielinās atkarībā no pirkuma cenu diapazona līdz XNUMX procentiem īpašumiem, kuru vērtība ir USD XNUMX XNUMX XNUMX vai lielāka.

•             Īpašuma apdrošināšana (tikai dzīvokļu īpašniekiem). Lai iegādātos dzīvokli un saņemtu hipotēku, ir nepieciešama īpašumtiesību apdrošināšana, un tā parasti maksā 0.45 procentus no pirkuma cenas. Tas tiek iegūts, lai aizsargātu pircējus un aizdevējus pret prasījumiem par īpašumtiesībām uz īpašumu pirms mājokļa iegūšanas.

•             Hipotēku ierakstīšana Nodoklis (tikai dzīvokļu īpašniekiem). Tas liek pircējiem maksāt 1.8 procentus par hipotēkas summām, kas mazākas par 5,000,000 1.925 500,000 USD, un 2,000,000 procentus par hipotēkas summām, kas pārsniedz USD 20 1.925. Tā ir aizdevuma summa, nevis pirkuma cena. Vidējam dzīvoklim Manhetenā par USD 1,600,000 30,800 XNUMX ar XNUMX procentu samazinājumu, ir jāmaksā XNUMX procenti no aizdevuma summas USD XNUMX XNUMX XNUMX apmērā, kas ir aptuveni USD XNUMX XNUMX tikai par hipotēkas ierakstīšanas nodokli.

•             Flip Tax (Kooperācijas). Šī ir pārskaitījuma maksa, kas tiek maksāta kooperatīvajai sabiedrībai kooperatīvā dzīvokļa pārdošanas darījuma laikā. Maksa tehniski nav nodoklis un tāpēc nav atskaitāma kā īpašuma nodoklis. Nodokļa apmērs un tas, kas par to maksā (pircējs vai pārdevējs), katrā kooperācijā atšķiras. Informācija parasti ir izklāstīta ēku īpašuma nomas līgumā vai kooperatīvajā līgumā saskaņā ar likumiem.

•             Papildu maksas. Hipotēkas maksas, pārkodēšanas izdevumi, neparedzētie izdevumi utt.

•             Ņujorkas štata un Ņujorkas pārskaitījumu nodokļi (Tikai jaunās attīstības dzīvokļu kompleksi). (prevu.com)

Beidzot

Kad darījums beidzot ir pabeigts, pircējs dod pārdevējam savu naudu. Pārdevējs izsniedz pircējam līgumu (dzīvokļiem) vai īpašumtiesību nomas līgumu (kooperācijām), un visi turpina savu dzīvi.

Pēdējā piezīme

Es pārcēlos uz Ņujorku savas veselības dēļ.

Esmu paranoiķis, un tā bija vienīgā vieta, kur manas bailes bija pamatotas. (Anita Veisa)

© Dr Elinor Garely. Šo autortiesību rakstu, ieskaitot fotoattēlus, nedrīkst reproducēt bez autora rakstiskas atļaujas.

Sērija:

1 daļa. Ņujorka: jauka vieta, ko apmeklēt, bet... Vai tiešām vēlaties šeit dzīvot?

2 daļa. Kooperācijas krīzēs

3 daļa. Pārdod kooperatīvu? Veiksmi!

4 daļa. Co-ps: Kur nonāk jūsu nauda

Pēdējais bet ne sliktākais:

5. daļa. PIRMS CO-OP NAUDAS BEDRES RAKŠANAS